本文为葛培健在2023博鳌房地产论坛系列活动“博鳌产业科技大会”上发表的演讲。

(资料图)

葛培健（金地威新产业研究院院长）：园区经济是观察中国经济景气度的重要风向标，也是全社会高度关注的主要窗口。

制造业是实体经济的基础，是国家经济命脉所系。经济园区化、园区产业化、产业集群化已成为地方政府推进产业基础高级化、产业链现代化的重要抓手。

然而，当预期处于低位，结构有所失衡、经营态势向弱的情况下，产业园区的未来该何去何从？

有几点思考，与大家分享。

第一个思考：产业园区进入了全面内卷时代

“卷”体现在三个“端”，即“政府端”“土地端”“开发端”。

各地政府纷纷组团外出招商，不光是二三线城市，一线城市也加入了“外出招商”的队伍。

大批量产业空间即将入市。深圳将连续5年每年建设不少于2000万方工业上楼空间，也就是5年1亿万方的产业空间。这是什么概念？现在深圳存量就是2.5亿，未来5年后要增加半壁江山，也就是达到3.5亿的总量。我们据现有数据推演，未来2023至2025年将迎来园区供应高峰。可见土地政策正在推出超预期增量空间。

产业园区的开发主体与模式也有了全新变化。例如，各类资本都设立了不动产开发基金，推动产业园区资管模式，而原本做产业投资的像高瓴资本、康桥资本也都开始了产业园的业务。除了开发主体越来越多元之外，开发模式也在卷，比如最近轻资产成为了各大产业地产龙头企业竞相争取之地。但我觉得轻资产品牌输出的背后一定是重资产操盘的经验。

第二个思考：虽处于经济弱周期但我们依旧乐观看好产业园赛道

为什么产业园区进入了全面内卷时代？我感觉还是和经济景气度不高有关，制造业PMI已经四个月低于荣枯线了，制造业的产能利用率也还处于相对低位的状态。对于科创企业而言整个上半年，市场募投退基本都在下行，侧面体现出企业自身发展的资金是不足的。园区载体市场表现则有明显分化：商务楼市场空置率相对处于高位，但产业园这一类载体的整体招商情况相对稳定。

总结下来弱周期主要面临两大失衡：一方面从产业经济来说，是政府热与市场冷的失衡。另一方面从园区载体来说，是供给侧与需求侧的失衡。所以弱周期产业地产面临着结构性分化的问题。但整体而言我还是持乐观态度。

第一，我们可以从已发了公募REITs的优质产业园标的的运营中看出一二。研产或者说生产为主的产业园无论是去化还是租金都表现的非常出色和稳定。而我们金地威新截止到6月30日，全国运营期的产业园区平均出租率也达到了95%，这非常不容易，也侧面显现出了制造业的韧性。

第二，我们研究院将全国产业地产开发主体上市公司2022年全年年报的数据做了一个对比，可以看到产业地产上市公司的市值、营业收入、ROE、归母净利润远远高于房地产行业的中位数，股价也相对比较稳定。可见逆势之下产业园区依旧是具有商业价值的好标的。

第三个思考：弱周期孕育产业地产四大机遇

我们意识到正处于弱周期中，但隐约也感觉到弱周期正在孕育新变局、新机遇。

尤其在科创时代的语境下，多地再次重申制造业强市，顶层战略下，特色化、主题化、专业化的园区将成为高质量发展首选。

总结下来，大概有四大机遇将会对产业地产领域产生影响。

机遇一：数实融合，管理模式面临迭代转型。

大家知道，数字化对产业和园区运营都提出了转型要求，也就是产业数字化、园区数字化、企业数字化。我们金地威新产业其实也借助金地科技公司在建设数字化、运营数字化、业务数字化有了一些突破。

机遇二：存量时代，运营模式面临战略转型。

实际上产业园区正式进入运营为王的时代，企业正从“承接中小企业园区开发建设”到“为区域招商引资+综合运营创造生态，进而促进增量发展”的演变。这也对产业园运营提出了“产业主题化、产品定制化、管理精细化”的新目标。

其实我们金地威新在广州、上海和北京都有生物医药主题园区，也专门为此打造了产业生态圈。我们怎么做？一个是我们把全国的生物医药基地研究顾问，一些CDMO龙头药企等相关技术人才形成一个课题组，每月定期举办活动。二是我们也在通过基金为纽带导入一些产业资源，比如我们在成都温江就想联动上海的相关资源推动两地共建一个生物医药产业基金。通过整合相关资源形成一个产业生态圈来持续打造我们的核心竞争力。

机遇三：双碳时代，建造模式面临倒逼转型。

产业园区碳排放贡献率占到31%，低碳园区不仅仅是在履行社会责任。我们通过一个低碳园区的建造来获取光伏发电收入，实际上更是商业模式的创新。比如说现在的绿色金融信贷比常态的贷款还低1.5%，而未来绿色债券和碳交易都有很大的市场空间。所以说双碳时代的建造模式转型可以被看作是有力推进这个园区的生态价值链与资管价值链、产业价值链的高度融合。金地威新在低碳园区这一赛道发力较早，现在已经在全国八个园区完成了光伏项目的接入，到2025年每年大概预估有3500万左右的发电收入。

机遇四：资管时代，商业模式面临创新转型。

REITs市场加速扩容，赋予园区运营和资本的属性，产业园基金也成为发力点。截至2023年5月30日，产业园区REITs总市值165亿元，占产权类REITs市值比重50%。产业园区基金成为发力点，“资本+资源+资产”实现良性循环。通过吸引、合作、共建等形式，形成多层次产业投资基金群，融投并举，助力招商，加速成果转化，以科创园区开发主体上市、园中园资产公募REITS、被投科创企业上市的“三化联动”形成园区商业模式的闭合。

身处弱周期，金地威新也将逆势打磨内功，不畏波动，坚守长期而正确的事情。加强产业研究，研究战略性新兴产业趋势和产业链布局，发布产业蓝皮书。持续推动产品标准化，推动生命科学主题园载体标准化和产业园色彩体系标准化落地。加强内部人才培养，推出“威新商学院”活动、做好招商与产服岗位资质认证、打造V知星球，产业小课堂等品牌，实现综合实力的再提升。